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Cristina Betts fala sobre o futuro roteiro de fusões e aquisições da Iguatemi
Na semana passada, em Paris, a Iguatemi, varejista de luxo mais importante do Brasil, celebrou sua recuperação da pandemia. A CEO, Cristina Betts, falou sobre os planos de fusões e aquisições e estima um crescimento contínuo de dois dígitos em 2023.
O Brasil sofreu com o triplo golpe da lenta sacudida da covid, uma eleição presidencial altamente tensa e mercados de ações globais em declínio no ano passado, mas a Iguatemi ainda conseguiu um crescimento de dois dígitos em 2022.
O grupo detém um total de 16 shoppings de prestígio e sofisticados, notadamente dois importantes em São Paulo e outro em Brasília, onde se concentram as principais marcas. A Louis Vuitton tem quatro lojas na Iguatemi, enquanto a Dolce & Gabbana tem cinco. Seu carro-chefe, Iguatemi São Paulo, tem impressionantes 700.000 metros quadrados de espaço para aluguel, ou Área Bruta Locável (ABL).
Quando Betts foi nomeada CEO em 2021, ela se tornou efetivamente a executiva de luxo mais importante da América Latina, o último degrau de uma carreira que começou após concluir um mestrado na escola de negócios Insead, de Paris.
Sua nomeação foi parte de uma grande reestruturação que viu a controladora da Iguatemi entrar em colapso na empresa operacional, embora sempre deixando a família fundadora Jereissati no comando. A família passou a deter a maioria das ações preferenciais e direitos de voto e uma participação de 30% nas ações ordinárias. Betts sucedeu Carlos Jereissati, que se tornou presidente da nova empresa.
Com o recuo da pandemia, Carlos celebrou recentemente a ascensão de Cristina com um jantar no famoso restaurante de moda Voltaire. A presença destacou o peso da Iguatemi: Christian Louboutin, Cédric Charbit CEO da Balenciaga, Jean Cassegrain CEO da Longchamp, Roland Herlory CEO da Vilebrequin e Sonia Rykiel, e Georgina Brandolini, a lendária parisiense que representa a Iguatemi na Europa.
Então, sentamos com Betts para entender melhor o modelo de negócio individual da Iguatemi e os planos para o futuro, que são muito focados em M&A.
“Nos últimos 10 ou 15 anos, nosso crescimento veio da construção de novos shoppings em novas cidades. Vamos continuar com isso, vamos expandir e construir em Brasília. Mas muito do nosso crescimento na próxima década virá de fusões e aquisições. Se você olhar apenas para o mercado de alto luxo no Brasil, os 10 principais players não controlam nem 50% do pool de receitas. Ainda é um mercado incrivelmente pulverizado. Existem muitas estruturas de propriedade diferentes. Muitos shoppings são propriedade de meia dúzia de sócios. Portanto, acreditamos que há muitas participações individuais que podem ser compradas”, enfatizou Betts.
“Em 2021 decidimos passar por uma reestruturação societária, mas queríamos que a família continuasse a ser acionista majoritária. Passamos de uma para duas classes de ações. E temos uma nova estrutura de governança que dá certos direitos de veto aos acionistas minoritários. Transferimos a família para o nível do conselho, e Carlos se tornou presidente do conselho e eu, CEO. Todos abaixo são profissionais. Isso nos permite financiar aquisições, sem diluir de imediato o controle da família. Acreditamos que isso é altamente valioso, pois eles conhecem muito bem esse negócio e também são apaixonados. Mas também porque a transição da empresa para uma gestão profissional garante a continuidade”, explicou Betts.
A Iguatemi foi listada pela primeira vez em 2007 e tem sido uma empresa consistentemente lucrativa desde então. Hoje, após um golpe nas bolsas mundiais, incluindo a brasileira, seu valor de mercado é de 5,74 reais, cerca de 1,1 bilhão de euros, uma queda de mais de 50% em relação ao seu preço mais alto.
Em seu último ano fiscal, o EBITDA foi de cerca de 750 milhões de reais, com vendas anuais de 1,2 bilhão de euros. Notavelmente, seu volume de negócios é quase o mesmo que seu valor de mercado, sugerindo que as ações da Iguatemi podem ser uma compra muito boa.
“O mercado de ações está incrivelmente deprimido no momento, então nosso valor de mercado não reflete o valor real. Continuo dizendo aos nossos investidores, se não comprar nossas ações agora, vai se arrepender depois”, brincou a executiva.
A Iguatemi é uma empresa full service de shopping centers, que projeta, constrói e administra seus próprios shoppings. Atende ao médio e alto padrão brasileiro, com foco principalmente nas regiões sul e sudeste do país, com exceção de Brasília. A Iguatemi administra as locações, contratos e operações do dia a dia de seus shoppings, alguns deles construídos com condomínios ao seu redor. Historicamente, tem construído com excesso de capacidade, adicionando gradativamente unidades residenciais, escritórios e hotéis.
“Os shoppings demoram para amadurecer. É um costume. Falávamos em cinco anos, pelo menos. As pessoas precisam conhecer o shopping e saber o que esperar”, destaca Betts.
Atualmente, 90% de sua ABL está ocupada, uma proporção impressionante. “Mas temos espaço para construir mais um milhão de metros quadrados, assim podemos dobrar o tamanho da empresa”, enfatiza a CEO.
Assim como os clássicos shoppings de luxo do oeste, a Iguatemi aluga espaços com aluguel mínimo garantido e percentual sobre o aluguel de vendas. “E, claro, se não faturam, pagam o mínimo”, observa.
O preço médio mensal por metro quadrado varia enormemente no Brasil, mas a Iguatemi está no topo, geralmente entre 800 ou 1.000 reais por mês.
Seu principal shopping é o Iguatemi São Paulo, na capital, onde também estão presentes com o JK Iguatemi, que leva o nome da avenida vizinha JK Kubitschek, com o sobenome presidente que construiu Brasília. Como todos os seus shoppings, é movimentado, seguro e silencioso, com restaurantes chiques e cinemas construídos sobre um amplo estacionamento subterrâneo.
“O JK abriu há 10 anos e tem se saído muito bem. Não temos mais espaço no piso térreo para as marcas de luxo”, entusiasma-se.
Apesar da recente tentativa de golpe em Brasília, os negócios seguem firmes; e Betts espera um crescimento de dois dígitos em 2023. Dito isso, o Brasil continua sendo um mercado complicado para marcas de luxo estrangeiras, devido à tributação e segurança, entre outras preocupações.
“É complicado operar no Brasil. Fica no hemisfério sul, e há taxas de importação de 30% a 50%. É muito pesado”, ela reflete.
Eles têm uma incubadora de pequenos negócios de varejo nomeada iRetail para incentivar marcas no Brasil, enquanto as empresas costumam variar seus relacionamentos com a Iguatemi ao longo do tempo.
“Nossas configurações podem variar de franqueado a JV, antes que uma marca assuma o controle e se torne seu próprio negócio. A Louboutin, por exemplo, começou como um JV, depois assumiu e voltou a ser uma franquia. A franquia Balenciaga está prestes a ser recuperada de tanto sucesso. Está abrindo sua segunda loja no Brasil este ano!” ela observa.
Marcas globais como Sephora e Zara “se saíram incrivelmente bem, mas a Gap não deu certo. A operadora local deles não funcionou, assim como suas marcas próprias”, lamenta.
Três quartos britânica e um quarto brasileira, Betts cresceu em São Paulo, mas fala inglês com sotaque britânico. Depois da Insead, Betts se qualificou como contadora, depois trabalhou em um banco de investimento antes de se tornar executiva de uma companhia aérea.
Em 2008 foi convidada a ingressar no Iguatemi, questionando-se “eles querem mesmo me contratar? Mas adorei o desafio dos shoppings e do luxo. Foi uma das minhas melhores decisões. Cada dia é um novo desafio”, observa.
Ela acabou sendo CFO por 14 anos antes de se tornar CEO no ano passado. Questionada sobre quem vê como seu principal concorrente, ela diz: “Talvez ninguém, pois temos a maioria dos shoppings que carregam marcas de luxo. Em relação ao portfólio todo, o grupo Multiplan – é de médio a alto padrão.”
Os jornalistas de moda que visitam o Brasil há muito notam a rivalidade entre o clã Auriemo, dono do elegante shopping Cidade Jardim, em São Paulo, e Fasano, a rede hoteleira mais badalada do Brasil.
Mas, quando questionada sobre Auriemo, ela diz: “Sim, eles têm um bom shopping, mas só um. Ele é mais um incorporador, que constrói o hotel, o shopping ou a casa de fim de semana. A nossa essência é o varejo”, enfatiza.
Outra tendência que sustenta o crescimento dos shoppings no Brasil é o declínio das ruas comerciais de alto padrão, como a famosa Rua Oscar Freire, em São Paulo.
“Sim, a Vuitton tinha uma loja lá, mas a maioria das marcas de luxo fugiu. O problema de estar na rua é que você não sabe quem serão seus vizinhos. Então, você pode acabar tendo a Topshop ao lado da Vuitton, o que não vai dar certo. Já em nossos shoppings, coordenamos as marcas de forma muito próxima”, destaca.
“Temos todas as grandes marcas de luxo conosco, mas com uma exceção, a Dior, já que nunca conseguimos encontrar o espaço certo”, diz Betts, antes de acrescentar que algumas das marcas de melhor desempenho foram Tiffany e Cartier.
“A transição da Tiffany para o ouro está claramente funcionando. É uma marca enorme no Brasil e tem essas novas pulseiras lock. São muito bonitas e instantaneamente reconhecíveis”, observa Betts.
Em declarações no Voltaire, em Paris, ao relembrar sua passagem pelo Iguatemi, Jereissati refletiu: “Quando comecei, há mais de 20 anos, esse setor era uma promessa. Hoje está consolidado, crescendo e prosperando. Vocês apostaram no Brasil naquela época, e eu agradeço por isso. Cristina tem feito um ótimo trabalho há 15 anos. Ela sabe muito sobre negócios e estamos muito gratos por tê-la administrando as coisas.”
Em resposta, Betts observou: “Quando entrei, tínhamos oito shoppings. Nós dobramos esse número. Tínhamos um punhado de lojas de luxo, agora temos mais de 140. E nosso EBITDA é dez vezes maior. Assim, gostaria de agradecer ao Carlos, que me ensinou tudo sobre este negócio e instalou em mim a sua paixão pela nossa empresa e por este mundo. Estou aqui há 15 anos e como gosto de dizer ao Carlos, há casais que não ficam tanto tempo juntos!”
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