Após 'boom' de inaugurações, shoppings focam-se em expansão

Rio de Janeiro (Reuters/EP) – Após o boom de lançamentos nos últimos anos, o setor de shopping centers prepara a transição para uma agenda com foco em eficiência, incluindo expansão de unidades atuais, venda de ativos não estratégicos e projetos multiuso integrados. O movimento inclui as grandes JHSF, Aliansce, BR Malls e Multiplan.

O próximo ano ainda deve marcar a abertura de 35 centros comerciais. No ano seguinte, número cai para 16. Enquanto isso, 66% do shoppings no país estão ou pretendem começar uma expansão nos próximos meses, segundo dados da Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce).

"É o próprio ajuste do shopping. É uma forma de entrar novas lojas, adequar o mix de lojas", disse a superintendente da associação, Adriana Colloca.

A estratégia é adotada em empreendimentos já maduros e consolidados no mercado, o que permite que as empresas cobrem mais pelo aluguel das novas lojas, principalmente nas chamadas satélite – unidades de menor porte, como franquias –, cujo preço do metro quadrado costuma ser mais alto.

"As lojas de uma expansão têm preço muito bom, com taxa de retorno muito mais alta. As locações para novos projetos estão com mais dificuldades", disse o diretor de transações da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, Roberto Patiño.

Com quatro shoppings em operação e dois em desenvolvimento, a JHSF inaugurou este ano a terceira expansão do shopping de alto padrão Cidade Jardim, na capital paulista.

"Consideramos estratégico investir na expansão dos empreendimentos que já fazem parte do portfólio, pois apresentam relação retorno investimento amplamente favorável", disse o presidente-executivo da JHSF Shoppings, Robert Bruce Harley.

A Aliansce desde 2013 preferiu não lançar shoppings devido à fraca expansão econômica do país. No fim de junho, a empresa tinha sete expansões previstas para os próximos 30 meses.

"A Aliansce inaugurou cinco shoppings nos últimos dois anos, tem muito potencial de crescimento, eles representam um quinto da Área Bruta Locável (ABL) própria e têm muito resultado a entregar", disse à Reuters o superintendente de relações com investidores da Aliansce, Eduardo Prado.

Como a atividade no varejo não acompanhou o ritmo da inauguração de shoppings, a vacância cresceu acima do desejado, segundo o sócio-diretor da consultoria especializada em shoppings GS&BW, Luiz Alberto Marinho. Por isso, os varejistas estão preferindo shoppings já consolidados.

"É um retorno do investimento mais rápido. O shopping já tem uma estrutura e uma clientela, uma história. A ala nova vai se agregar ao conjunto de lojas existentes, melhora a atratividade dos shoppings", disse Marinho.

A BR Malls tem dois projetos com inauguração prevista até 2015, no Paraná, em Mato Grosso, que junto com o recém-inaugurado Shopping Vila Velha (ES), somam 90,9 mil metros quadrados à ABL própria. Já as expansões agendadas compreendem seis shoppings e vão adicionar 40,9 mil metros quadrados à ABL própria até o segundo semestre de 2016.

Simultaneamente, as empresas estão vendendo ativos considerados não estratégicos ou que já atingiram sua maturidade.

É o caso da própria BR Malls. No primeiro trimestre, a empresa vendeu fatias nos shoppings Metrô Tatuapé (SP), Pátio Belém (PA) e Big Shopping (MG) e 49% da participação no Ilha Plaza Shopping (RJ), num total de 198,7 milhões de reais.

A Aliansce também pode repetir a estratégia usada no passado.

A Multiplan, que investiu 9,1 milhões de reais em novos shoppings centers, também aportou 81,5 milhões de reais em expansões no primeiro semestre. Em junho, a empresa inaugurou a sétima expansão do BarraShopping, no Rio.

"Eles vêm de uma situação de muitos shoppings. No ano passado abriram três shoppings, aumentaram muito o portfólio com greenfields e agora estão consolidando", disse Marinho.

A companhia continua investindo em projetos multiuso e hoje tem 874 mil metros quadrados em terrenos para 10 empreendimentos que serão integrados aos shoppings. Os projetos, que devem ser destinados primariamente para venda, englobam escritórios, hotéis, apart-hotéis e residências.

"Isso gera mais receita e também garante um fluxo para o shopping", acrescentou Marinho.